DDL Sgomberi 2026: cosa cambia per chi affitta casa

Hai un bilocale a Milano che il tuo inquilino ha smesso di pagare da quattro mesi. Oppure hai un appartamento a Roma che il contratto sta per scadere e vorresti rimetterlo sul mercato appena l'inquilino se ne va. In entrambi i casi, finora, la parola "sfratto" ha significato una cosa sola: mesi, spesso anni, di attesa.

Il governo ha messo mano proprio a questo. Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato con dichiarazione d'urgenza un disegno di legge — ufficialmente "Disposizioni in materia di rilascio di immobili", atto Senato n. 1896 — che riscrive buona parte delle regole su sfratti e rilasci. Tutti lo chiamano ormai DDL Sgomberi, ma prima dei dettagli vale un chiarimento: non è ancora legge. Il testo è stato presentato il 12 maggio 2026 e assegnato il 4 giugno alla Commissione Giustizia del Senato, con stato “assegnato, no esame”. Servirà il via libera di Senato e Camera, la firma del Presidente della Repubblica e la Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora chi gestisce uno sfratto oggi continua con le procedure attuali della legge 392/1978. Capire dove sta andando la riforma resta comunque utile fin da adesso.

L'ingiunzione di rilascio sostituisce la vecchia convalida

Il cuore della riforma è un nuovo strumento che prende il posto della convalida di licenza per finita locazione: l'ingiunzione di rilascio, costruita sul modello del decreto ingiuntivo, quello che normalmente si usa per i debiti (Diritto e Giustizia). Oggi bisogna aspettare la scadenza del contratto e poi avviare la convalida, con tutti i tempi tecnici che comporta. Con la nuova norma il proprietario può presentare il ricorso prima della scadenza naturale, così che l'ingiunzione sia già operativa il giorno stesso in cui il contratto finisce.

Se la richiesta è documentata e fondata, il giudice ha 15 giorni dal deposito del ricorso per emettere il decreto: un termine stretto, pensato per accorciare la fase che oggi è il principale collo di bottiglia. Se invece il contratto è già scaduto al momento della domanda — succede spesso, perché ci si accorge del problema solo dopo la mancata riconsegna delle chiavi — il giudice fissa un termine di rilascio tra 30 e 60 giorni (Diritto e Giustizia).

Un dettaglio che spesso sfugge: la procedura non riguarda solo i classici contratti di locazione abitativa o commerciale, ma anche comodato di immobili, affitto d'azienda, affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia — situazioni che oggi finiscono spesso in una zona grigia proprio perché il rapporto non è un classico affitto. C'è poi una novità per chi affronta un'occupazione senza alcun titolo: gli atti notarili che attestano la proprietà acquistano natura di titolo esecutivo per il rilascio, evitando di dover prima ottenere una sentenza.

La penale che cambia gli incentivi a chi non se ne va

Un aspetto molto concreto riguarda cosa succede quando, nonostante il decreto del giudice, l'immobile non viene liberato nei tempi stabiliti. Oggi chi occupa spesso "guadagna tempo" restando in casa senza reali conseguenze aggiuntive. Il provvedimento introduce una penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo oltre il termine fissato dal giudice, dovuta su istanza del proprietario (Diritto e Giustizia).

Fai due conti veloci: su un canone di 900 euro al mese, l'1% al giorno significa 9 euro, che diventano 270 euro al mese in più oltre al canone comunque dovuto. Su un affitto da 1.200 euro la penale sale a 12 euro al giorno, quasi il 12% annuo del valore locativo — tutt'altro che simbolico nelle grandi città. Se non esiste un canone di riferimento, come in un'occupazione abusiva pura, la penale si calcola sul valore di mercato dell'immobile. L'obiettivo non è risarcire un danno già quantificato, ma creare una pressione economica concreta perché chi occupa lasci l'immobile spontaneamente.

Morosità: sanatorie ridotte e tempi più stretti

Uno sfratto per morosità segue una logica diversa da quello per finita locazione, perché oggi la legge concede all'inquilino diverse possibilità di rimettersi in regola prima che il giudice disponga il rilascio definitivo. Il provvedimento restringe proprio questo margine: le occasioni per sanare la morosità in sede giudiziale scendono da tre a due nell'arco di un quadriennio. Anche i tempi si accorciano: il termine di grazia per pagare quanto dovuto ed evitare la risoluzione del contratto passerebbe da 90 a 45 giorni quando ci sono comprovate difficoltà economiche, e da 120 a 60 giorni negli altri casi. Si riducono anche i tempi massimi entro cui il giudice fissa la data dell'esecuzione una volta disposto il rilascio. Una modifica tecnica ma rilevante: lo sfratto potrà procedere anche se l'inquilino risulta irreperibile e non riceve materialmente la notifica, restando comunque salvo il suo diritto di opporsi in un secondo momento se dimostra di non essere venuto a conoscenza dell'atto.

Le tutele restano, e vanno conosciute

Con tutta questa accelerazione, viene naturale chiedersi cosa succede alle situazioni più delicate — persone anziane, con disabilità gravi, o malate in modo serio. Le tutele restano, anche se ridimensionate. L'ufficiale giudiziario può rinviare l'esecuzione una sola volta, per un massimo di 180 giorni, quando nell'immobile risiedono persone con più di 75 anni, disabili gravi ai sensi della legge 104/1992, oppure malati terminali; la tutela vale anche per i familiari conviventi da almeno un anno. C'è poi un obbligo nuovo: l'ufficiale giudiziario, o l'ausiliario che lo affianca, deve segnalare ai servizi sociali eventuali situazioni di disagio o fragilità emerse durante l'esecuzione — un modo per intercettare le difficoltà reali prima che degenerino.

Perché la riforma viaggia insieme al Piano Casa

Il disegno di legge non è nato per caso proprio in quei giorni di fine aprile. È stato approvato in parallelo al Piano Casa 2026 (decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026), che nel frattempo ha completato la conversione: il Senato ha approvato definitivamente il ddl n. 1944 il 1 luglio 2026, con voto di fiducia (Senato della Repubblica). Il decreto punta ad aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili attraverso recupero, riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, con un programma straordinario finanziato con 970 milioni di euro e strumenti pensati anche per coinvolgere capitali privati (Senato della Repubblica). In termini pratici, il messaggio politico è semplice: da un lato si prova ad aumentare l'offerta abitativa, dall'altro si tenta di rendere più rapido il recupero degli immobili che restano bloccati.

I due provvedimenti lavorano su fronti complementari: uno aumenta l'offerta abitativa dal lato della costruzione e del recupero, l'altro prova a sbloccare quella già esistente, ferma in contenziosi che oggi durano troppo. Tutto questo, però, riguarda cosa succede dopo che le cose sono andate storte — dopo che un inquilino ha smesso di pagare o non ha lasciato l'immobile alla scadenza. Il problema, per chi affitta davvero, non è quanto dura uno sfratto quando arriva: è non doverci arrivare mai. E il punto critico resta la selezione dell'inquilino prima della firma. Anche con tempi giudiziari dimezzati, restare per mesi senza canone e con un immobile bloccato è un problema che nessun proprietario vuole vivere, tanto meno un privato che affitta per la prima volta.

Prima di firmare, vale la pena fare due controlli

— e oggi si può fare in meno di un'ora. Lambda Report produce documenti basati su fonti pubbliche ufficiali (Catasto, Conservatoria, Registro delle Imprese, registro dei protesti) che permettono di verificare, prima di consegnare le chiavi, la situazione patrimoniale del futuro inquilino, eventuali protesti o iscrizioni pregiudizievoli, cariche societarie attuali o passate. Per questi controlli base

non serve nemmeno il consenso della persona interessata, perché si tratta di dati già pubblici. Chi vuole spingersi oltre — prima di una locazione di importo elevato o di un contratto commerciale — può richiedere il livello Premium, che include anche un quadro sull'affidabilità creditizia, previo consenso della persona oggetto della verifica. Il report arriva in circa 60 minuti, a partire da 24 euro.

Aspettare che la legge cambi non è una strategia: nel frattempo le procedure attuali restano quelle di sempre, con gli stessi tempi. Selezionare bene l'inquilino, invece, è una strategia che funziona già oggi e continuerà a funzionare anche quando la riforma diventerà legge. Su

lambda.pm

puoi richiedere un report in pochi minuti, prima di firmare il prossimo contratto.